撰稿视觉//张小西不管楼市怎么变，韭菜总还是有的割。就像拼多多异*突起一样，京东和淘宝再牛逼，放到整个中国市场也是一小部分。在苏州包括多数大城市做房产很难很难了，但小县城的韭菜可是又嫩又野啊，迎风飘摇，让人真的很难抗拒。那些在一二线城市已经失效的打法和产品，在一二线城市已经被淘汰的营销人，重新在小县城找回了成就感！/岁岁年年人不同，年年岁岁猪相似今年疫情前小西回了趟苏北老家扬州宝应县，没有白待着，把老家的魔幻楼市体验了一遍，一个月工资人均3.5k的小县城房价高达1w/㎡，快赶上无锡了。韭菜割到自家门口，我内心五味杂陈......看了十几篇写十八线小县城楼市的文章，总觉得不痛不痒，今天想说下我的真实经历和感受。01迎风飘摇，首先要有个风。没风不行，开发商在十八线小县城惨败的经历并不少见，不了解小县城的形势，用一二线城市的认知观点贸然进入小县城市场，不太行。这个风是什么？各种重磅利好、城市规划、产业引进？哪呢，我没看到啊，顶多增加几个基建商场游乐场，医院毫无道理地挪来挪去，依然保持着全方位的粗放。说实在的，县城原住民已经有房子了，而周边乡村真不必要在县城买房，想去玩开车半小时就进城了，农村大别墅住着不香吗。农村人没有什么买房投资的概念，房子对他们来说就是消费品，需要倾尽一辈子积蓄的消费品，所以他们更倾向于全款买房，高额的利率怎么看都不划算。所以前面猜测的那些都不足以形成风浪。农村最注重娶妻生子传宗接代，只有婚恋的风才能撬动父老乡亲的钱包。为了给儿子娶媳妇那可是什么都干得出来，近些年，曾经结婚必备的农村自建大别墅已经全然不流行，县城有套房才是香饽饽。/门槛中小学区也是个光环，再加上终于教化起来的投资意识，还等什么？不管能不能全款，只要能凑够首付的都不会坐以待毙。甚至一户人家在县城买房，整个村齐刷刷进县城买房。小县城的营销人可以考虑多从这个方面入手。不到三年时间，我老家的朋友几乎人手一套房，整个县城都热气腾腾，投资客和房产商闻风入市。大概16年开始，老家房价急剧上涨，19年直逼1w+，而工资仍然稳定在人均3.5k。/数据来源于网络农村固有观念很难拨动，它不像一二线城市那么拥抱变化，几十年经济发展一点点改变一点点酝酿，终于形成台风，小县城疯狂起来比大城市魔幻得多，明摆着坑爹的房价说买就买。从经济发达的东部小县城开始，小西预估安徽、河南、湖北等中西部小县城的风还需要时间酝酿。02维持了两三年的喜气洋洋吧。去年，一个开挖掘机的朋友咨询我买房，说现在买房赚钱，他想在苏州买。我说，买不了，在苏州买房要交满两年的社保。他说，没事我有钱。我说，这是*策规定的。他说，没事我有钱。我说，有钱也不行，这是*府规定。他说，没事我有人。好吧。。。过段时间他又给我打电话，怎么办小西，他们问我要社保。自然没有什么办法。挖掘机朋友怒转身回老家县城，雷厉风行赶在房价下跌前买了套平的大平层，看老子买不买得到房！这不是笑话，真实发生，而且我相信不是孤例。小县城买房有多疯狂大家应该晓得了哇。接下来的事情就没那么喜庆了。年后回老家待了两天，听朋友说县城房价降了有人拉横幅维权，我瞬间一激灵，就恨疫情出不去啊。事情是这样的，某楼盘二期房子卖不出去，比一期直降两千，房子还没交付呢，这让一期的购房者情何以堪。我们那里管挣钱叫苦钱，可想而知这么降法，父老乡亲根本接受不了，一场大仗无法避免。但开发商也没办法，需要回款，现在不降价促销，未来可能降得更厉害。真就是维持了三四年的热闹。没有产业和人的支撑，小县城的涨幅空间有限，高房价纯粹就是被风吹起来的，县城的房子除了过年回家住一下，其他时间空空如也。想卖，无人接盘。农村自建房没有流动性，小县城的房子流动性也不大，整个小县城都找不到什么中介。然而新房还是不停在建，县城已经没人去消化那些库存了。崩盘。看似波涛汹涌的繁荣一戳即破，然后只留下遍地哀嚎。03短期、套利、投机。小县城经济体量和人群少，兴起和衰落的周期过快，更能滋养投机分子。按照风险投资大佬索罗斯的说法，当连我开挖掘机的发小都知道买房子赚钱的时候，说明泡沫快要破了。小县城楼市野蛮生长，但在这一点上总是有逻辑可寻，那就是大众的思考方向往往是滞后的。大风刮起来的时候，谁都想去飞一会，当群众们纷纷投身楼市想要赚一笔的时候正是投资客收割韭菜准备离场的时候。开发商进入小县城可以是好事，就怕想要迅速套利的，他们不注重长远发展，不会花时间做真正有利于县城的规划。他们像一堆柴火一样，将老家的楼市烧得热热的，热得谁都想去添一把柴火。然后借着这股热度迅速卖房子赚一波钱走人，导致市场迅速饱和，县城更加混乱无序，。当投资客的热钱退出，人民失业、物价上涨、经济缩水、老百姓一生积蓄被投机分子卷走。留下一堆烂摊子给当地人自己收拾。这就是现实。写在最后小县城不适合投资。对于普通人来说，自住的话农村大别墅就够了，想提高居住品质可以，但1w+/㎡的高房价划不来，最后只能砸手里。据小西所知，苏北不仅扬州宝应县，南通海门、泰州姜堰、盐城东台等许多县城房价都高得令人咋舌。我有不少朋友后悔，本来努努力可以在大城市付个首付，结果回老家全款买了套房，一年到头住不到几天。其实大家想提高居住品质、想投资升值是好事，说明观念在进步，但架不住某些人认知进步更快，反过来利用你进步起来的认知牟利。/我想告诉你这部神剧的名字不要盲从，保持理智。但可能说再多也没用，丈母娘依然是购房的最大推动力啊。你可能还想看丨特别推荐
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