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现场实探
打开地图，新鸿基珑汇选址方正东路1号，从项目出发步行即可抵达惠州博罗。按照区域划分，石龙镇沿着东江分成三个片区：老城、西湖、新城。由于自身辖区面积过小，前期土地资源消耗过快，石龙新盘供应较少，老城区大多为旧居民区，新盘大多坐落新城区。除了新鸿基珑汇，新城区在售项目还包括华讯大宅，规划在建的天麟天悦、中信凯旋湾距离项目约1.3公里。销售中心就设在水源路边上，但入口设在小区里面，前来看房的朋友要从小区西门进入方可进入。楼哥梳理了一下，项目的亮点主要有两个：第1、环境。小区的活动空间和绿化表现给力，居住舒适度较高；地块属于临河地段，东侧紧邻东江，江景资源丰富。第2、价格。石龙属于东莞房价洼地，相对于茶山、石碣等镇街，入手门槛较低。如果从配套、区位等因素来考虑，项目的表现不是很给力。楼哥第一感受是商业氛围不浓郁，小区附近几乎没有商业配套，楼下临街商铺闲置，日常生活购物不是很方便。马路对面就是泗洲村工业区，分布着电子加工、纸品包装等厂房。不远处还设置加油站，景观视线一般。距离小区约米是京瓷办公设备科技(东莞)有限公司，曾入选年中国出口企业强。项目位于新城片区边缘地带，远离东莞城区更临近惠州，升值前景打了折扣。02
小区测评
项目由香港新鸿基地产开发，是香港大型地产发展商，业务涵盖住宅、商场、办公楼、酒店及服务式住宅等领域。上海国金中心商场、广州天汇广场、成都环贸广场都出自其手笔，而新鸿基珑汇是该集团试水东莞的住宅项目。那么，新鸿基珑汇的基本情况到底如何呢？楼盘占地面积约18万平，总建筑面积约56万平，容积率只有2.4。从数据上看，这是一个超大型低容积率社区。项目共分为4期开发，总户数为户，目前二期产品已售罄，一期已经交楼，入住率接近7成。小区绿化率为36%，要优于目前东莞大部分在售新房项目。三期规划6栋高层洋房，楼层高32层，内部配备了社区底商、观景园林、儿童乐园等设施。从沙盘上看，本次加推的1栋和2栋，靠近东江一侧，朝向以及景观更有优势。剩余的楼栋则远离东江、靠近泗洲村工业区、环岛路，居住舒适性就没那么高了。现场销售介绍，购房客户主要来自石龙本地，也有少数临近镇街客户，吹风价在2.0-2.5万/㎡这个区间，预计4月份加推。项目采取毛坯交付，梯户比为3梯6户，户型一共有6种。分别是：65㎡的两房、87㎡的三房、92㎡的三房、99㎡的三房、㎡的三房、㎡的四房。03
周边配套
但正如上文分析，项目周边的商业配套还是比较欠缺的。小区居民日常消费需求还得依赖泗洲村配套，那里有不少餐饮店、小超市、便利店，步行前往约5分钟。大型商业配套，项目3公里范围内，分布着沃尔玛商圈、HCC汇星商业中心。医疗配套方面，医院与项目只相隔米，这是一所市属综医院。教育配套方面，项目自带的珑汇幼儿园，1.5公里范围内还有：石龙蓝天贝贝幼儿园、绿化西幼儿园。石龙实验小学、石龙第二中学距离项目约2.2公里。东侧是长达2公里的沿江跑道，小区居民可以在空余时间前往徒步放松。交通配套乏力，项目远离西湖社区的东莞火车站，无法享受轨道交通红利，业主出行基本要靠自驾。04
新房供应
先看看楼哥整理的石龙部分在售待售楼盘表格：整体来看，石龙新房供应仍然偏紧，区域供应多为在售项目顺售。未来合计有4个项目入市：其中，在售的华讯大宅、新鸿基珑汇，均价在1.7-2.5万/㎡这个区间。待售的中信凯旋湾、天麟天悦，考虑到2月份石龙新房均价为元/㎡，预计售价不会高于2.6万/㎡。中信凯旋湾，可售楼面价为元/㎡，户型涵盖65-㎡的二至四房，处于在建阶段，入市时间未定。天麟天悦，东莞天麟房地产开发有限公司以万，拿下编号WR的*家山村地块，可售楼面价为元/㎡，最快年底入市。05
楼哥点评
伴随着东莞市中心南移动，石龙逐渐没落，且地理位置临近惠州，房价却高于惠州石湾的楼价，本地客源流失现象严重。长期缺少新盘刺激，很多本地人会优先考虑在货量更足、价格更低的惠州买房，或前往周边石排、石碣、茶山置业。去年借助天麟、中信城开两宗土拍，刷新了石龙楼面价记录，加之城区刚需客往莞北外溢趋势明显，石龙楼市开始受到市场