在惠阳和大亚湾，道路两旁高楼林立，入眼多是无人入住或尚未完工的商品房，倘若你多看了一眼路边的新楼盘，就会有中介跑过来搭讪，并向你推销房子。
那么，惠州有投资价值吗、惠州的房产要持有多少年、哪个板块有升值潜力、是买碧桂园还是买恒大、惠州海景房值得投资吗…………
星球会员们问了非常多关于惠州的问题，相信这也是打算投资惠州（持有惠州）的朋友们共同的疑问，这篇文章应该会对理解惠州楼市有一些帮助。
首先来认识惠州，惠州毗邻深圳，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，是珠江三角洲城市之一。辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县和龙门县，设有仲恺高新技术产业开发区和大亚湾经济技术开发区两个国家级开发区。
然而从人口和土地面积上来看，惠州在大湾区可以说是“地广人稀”，惠州的面积是深圳的5.8倍，而惠州的人口仅是深圳的五分之一。
从上面两个数据可以看出，惠州的面积排在第二位，仅次于肇庆，惠州和肇庆是大湾区唯二不限购的两个城市，而惠州的人口密度却排在倒数第二位，倒数第一是肇庆。土地面积大是好事，但人少却是致命的，没有人口，商业没有人流量运营不起来，产业招不到员工经营不起来，建好的房子也卖不出去，因此你会发现，各大城市纷纷降低落户门槛，就是为了吸引人口的流入进而带动城市的发展。
但是惠州要比肇庆好很多，因为惠州紧挨着深圳，深圳地铁14号线和16号线惠州段（尚未开建）、南坪快速三期、深惠沿海高速、深汕高速、惠州南站直达深圳北站等等，深惠两地的交通越来越趋向完善，北京都已经开始提倡2小时生活圈了，深惠1小时生活圈有什么不能接受的？
关于深圳14号线和16号线惠州段，目前的情况确实是没有达到修建标准。
年11月7日，惠州网络问*综合信息平台发布一则消息，该消息中透露了14号线惠州段的4个站点白云站、草洋站、惠州南站和新桥站的具体位置。
年8月，国务院办公厅印发《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》，对新形势下城市轨道交通规划建设工作作出部署，建设地铁的城市必须具备３项硬性指标：
１、一般公共财*预算收入在亿元以上；
２、地区生产总值在0亿元以上；
３、市区常住人口在万人以上。
惠州前两项指标都没问题，而市区常住人口约万左右，未达要求，因此，目前惠州尚不具备申报建设地铁条件。同时，根据国家相关规定，城市轨道交通项目（地铁）实行属地管理原则，深圳地铁14号线惠州段由惠州市单独申报，不能与深圳捆绑申报。这样一来，让深圳代修14号线惠州段这条路也被堵死了。
惠州地铁到底能不能修，其实只需要想明白一个问题，这条地铁是单独给惠州使用的，还是供整个大湾区使用的。在湾区时代，惠州地铁建设解决的不单单是惠州自己的交通问题，也是整个粤港澳大湾区加强城市沟通效率，增强核心城市辐射力以及推进同城效应的重要工具。
因此，惠州地铁只是暂时放缓了，并没有被取消，根据《惠州市城市轨道交通线网规划》，近期轨道规划将由惠州1号线、惠州2号线一期以及深圳地铁14号线惠州段、深圳16号线惠州段组成是“十字”型骨架网，1号线和14号线相交于惠州南站，16号线和1号线相交于文旅北站，如下图所示：
这一次考察还发现，惠州不限购，但限贷，而且首套房贷利率都非常高，普遍都是基准利率上浮20%-30%，如果想拿到20%还要在银行买一些理财产品，对于购房者来说，这无疑增加了购房成本。据中介讲，惠州的房贷利率已经下调了，去年最高要上浮40%，一些项目由于太过抢手，还必须全款购买，不能按揭。
目前惠州楼市最热门的是三个区域：白云新城、南站新城和大亚湾西区，其中白云新城和南站新城都属于惠阳区。下面就分三个板块来看看惠州在售的部分楼盘：
白云新城
白云新城，东起坪山河东岸，南至白云路，西临惠阳区与深圳市分界线，北临淡水河，总面积.32公顷，规划配套人口7.8万人。随着深圳东进战略加快实施,惠阳区把实施重点片区PPP项目作为全面对标深圳、推动城市扩容提质的重要载体，在全区范围内谋划了25个条件较为成熟的PPP项目，总投资约亿元。
定位：综合型商务办公、商业服务、居住功能为一体配套设施完备的具有区域竞争力的宜居宜业的白云新城。
生态打造：片区充分利用及结合淡水河、坪山河两河环绕的水体景观,筹划新建一批市*公园、森林公园,建设社区步道、社区绿道等中心城区慢行道,打造城市慢行休闲长廊，实现居民群众“推窗见绿、出门见景”的愿望。
商务打造：以福田中心区、江北CBD为指向,打造集住宅、办公楼、商业配套等功能为主的休闲、娱乐、居住、工作的片区环境,以实现片区内最宜居宜业的城市门户。
宜居打造：片区规划配套规格将创城市新高，人口规模配套规划达7.8万人。片区未来将再新增8所幼儿园，1所小学，1所9年一贯制学校。此外，将在现有基础上再增加2所医疗服务中心,3个文娱中心，包括1个老年活动中心的基础生活配套。
就目前的白云新城来看，以上规划尚未得到兑现，靠近白云路一侧非常破旧，道路坑坑洼洼，由于是下雨天，道路上很多积水，开车步行都不是很方便，沿内环路向北走，可以看到很多项目，如金辉优步学府、月堤湾畔、保利阳光城、九州玉带湾、壹方水榭、恒大棕榈岛、星河盛世等等。
1、金辉优步学府（均价1.3万）
项目